Il perito è necessariamente l’unico interprete delle diverse realtà dei fabbricati da stimare. Ogni edificio, soprattutto in Italia, anche nel mondo della prefabbricazione industriale, è particolare e diverso dagli altri.
L’enorme varietà di costi per una stessa tipologia di costruzione, anche a seconda della zona in cui si opera, rende molto variabili i valori di preesistenza e – di riflesso – quelli di valutazione dei danni.
In particolari momenti come l’attuale, poi, l’ampio ventaglio di variabilità dovuto a distretti, tipologie di costruzioni con caratteristiche locali e altre peculiarità, viene affiancato dalle situazioni che nascono dalla crisi economica sistemica, ormai con riflessi sui prezzi almeno dal 2008, quindi da 7 anni.
Importanti, intelligenti e di grande utilità sono le banche dati, che possono costituire valido punto di partenza per le stime. Due per tutte: l’efficace pubblicazione del CRESME, che ha la caratteristica di prendere in considerazione alcune delle variabilità sopraindicate (in modo particolare per quanto concerne l’ubicazione di un bene immobile) e il volume “Prezzi e Tipologie Opere Edili” di DEI.
È però un errore ritenere che, una volta acquisiti i dati necessari alla stima, per una corretta valutazione sia sufficiente l’applicazione dei dati risultanti da tali fonti. Il listino può senza dubbio costituire un valido criterio per una valutazione sintetica delle preesistenze per casi senza particolari specificità, soprattutto nei sinistri di frequenza, mentre non può rappresentare, di per sé, un sistema attendibile per la stima analitica di preesistenza e danno in caso di danni gravi o gravissimi, dove il computo metrico estimativo analitico per quel particolare fabbricato, con le sue caratteristiche e peculiarità, spesso uniche ancorché collocabili entro macro-tipologie, diventa fondamentale anche per la stima di preesistenza.
Il sottoscritto ha proceduto – nello studio di casi diversi – a confronti plurimi: stime analitiche basate su computi metrici specifici per un fabbricato, rispetto a informazioni ricavabili dalle banche dati. Le differenze, per quanto sopra illustrato, possono essere – soprattutto in questo periodo – anche importanti e significative. Lo sono a maggior ragione nelle stime di edifici costruiti in epoche particolari, ad esempio i fabbricati in carpenteria realizzati negli anni ’70 e ’80 e, in generale, tutti i fabbricati industriali realizzati prima dell’entrata in vigore delle NTC del 2008 (e successivi aggiornamenti).
Un discorso ancora più complesso riguarda fabbricati riconducibili alla tipologia degli edifici storici-monumentali, per i quali non esistono banche dati; l’unico punto di riferimento è rappresentato da studi pregressi elaborati ad hoc, per specifiche applicazioni, da uffici che si sono occupati nel tempo di perizie in questo particolare ambito. E si tenga conto che l’Italia è ricca, soprattutto nelle metropoli e nelle città d’arte, di importanti esempi di fabbricati aventi tipologie particolari, i cui costi di costruzione, ricostruzione e ripristino esulano da qualsivoglia generalizzazione.
In conclusione, importanti e a volte fondamentali sono le banche dati di cui disponiamo e di cui sino a pochi anni fa nulla esisteva, per un primo orientamento o per una valutazione sintetica, ferma restando la fondamentale importanza di un rilievo puntuale sul fabbricato, soprattutto nei casi complessi o in presenza di particolari tipologie di edifici; attività che il perito evoluto sa svolgere con piena competenza e di cui dovrà occuparsi senza farsi tentare dalla più breve via di semplificazioni; sempre possibili, a volte insidiose.
Marco Valle
